不動産投資

先日、某銀行の資産運用を担当されている方達向けに不動産投資セミナーをさせていただきました。

内容は、不動産投資の4つの特徴から、
青山物産式ブレークイーブンの考え方、
管理について、街について等々。。。

三人で担当分けをして20分くらいづつお話しさせていただきました。

このような機会を与えてくださって本当にありがとうございます。

yuta

投稿者: 日時: 12:48 | パーマリンク

こんにちは。

『レインズ』を見ていて、こんな面白い物件がありましたのでご紹介します。

小田急線の千歳船橋駅から歩いて９分。環八を超えた直ぐの立地です。
環八から一本入った住宅街ですので、周りは戸建てや低い建物が多く、空が広く感じます。

建物は、平成４年４月築。鉄筋コンクリート3階建てのマンションです。
日本ハウズイングさん管理で、平成２１年に大規模修繕工事を行っています。

外壁タイル張りで、清潔感のある建物です。

この千歳船橋駅周辺のエリアは、あまりメジャーではないため、注目されていませんが、
賃貸需要としては、学生・社会人と幅広く見込めるエリアなのをご存知ですか？

徒歩30分圏内にある大学は、東京農業大学・成城大学・日大商学部・日大文理学部。

小田急線沿線又は乗換１回で通える大学は、数えるときりがないので、近場では、国士舘大学、明治大学・昭和女子大学が挙げられます。

各駅停車ですが、新宿駅まで１８分、下北沢駅まで９分、代々木上原駅で千代田線に乗り換えると（同じホームです）、表参道駅まで１７分、赤坂駅まで２１分、大手町駅まで３０分。

利便性の高さから、周辺地域から都心方面、乗換１回の沿線を通勤・通学エリアとした方々を幅広いエリアをターゲットとした募集活動ができます。

マンションタイプで、オートロックやダイヤル式のポスト、最上階で角部屋、出窓もあり、壁一面の豊富な収納、室内洗濯機置き場。
他の物件との競争力もあり、男性女性ともにターゲットにできるというのも魅力です。

更に、砧公園や馬事公苑、蘆花恒春園も近く、休日のんびり過ごしたり、ＴＨＥ　ＳＰＡ成城のジムで汗を流したり、様々なライフスタイルを楽しめます。

以前このブログで書きました、青山物産的区分投資マンションの考え方によりますと、
２．１４年でブレイクイーブンになります。
あと更新１回分です。

↓↓↓こちらをご覧ください↓↓↓
投資カフェ的不動産投資の出口戦略

興味の湧いてきた方、ご連絡ください。
弊社の物件診断書を、無料にてメールでご送付させていただきます。

こちらのお問い合わせフォームに『千歳船橋物件資料希望』とご記入いただき、ご連絡ください。
http://www.aoyamabussan.co.jp/contact/

yasu

投稿者: 日時: 18:28 | パーマリンク

不動産投資連合隊を運営する、ラルズネット株式会社様より
弊社代表の四方田がインタビューを受けました。
青山物産では居住用の不動産同様に投資用不動産も扱っております。
投資、居住用に拘らず弊社の考え方や雰囲気が伝わる内容に
なっているかと思いますので、どうぞご覧くださいませ。

不動産投資カフェ」インタビュー

投稿者: 日時: 21:06 | パーマリンク

皆さんこんにちは。
今日は不動産投資のお話です。

この物件をどう見るか。
投資カフェ的なBE値（ブレイクイーブン）の考え方についてです。

投資カフェとは、弊社青山物産が運営している不動産投資サイトです。
不動産投資カフェ

小田急線『祖師谷大蔵駅』徒歩４分。
19.62㎡のワンルームが820万円で販売中です。
オーナーチェンジで、月額72,000円で賃貸中です。

利回り　10.53％
72,000円×12ヶ月÷8,200,000円×100=10.53％

日大商学部の学生や、成城学園大学の学生や関係者が入居者として見込めます。

↓↓↓販売図面です。↓↓↓

まず、購入するにあたってどれくらいの資金が必要でしょうか？
現金で購入した場合、

・売買代金　　8,200,000円
・仲介手数料 　321,300円
・登記費用　　 150,000円
・火災保険　　　 80,000円
・収入印紙　　　 10,000円
=========================
合計　　　　　 8,761,300円
※収入印紙は、売買契約書に貼付するものです。

では、毎月の収入は？
家賃等　　　　　72,000円
管理費 　　　　△8,830円
修繕積立金　 △7,850円
固都税 　　　　△2,500円（概算で年額3万円から月額を算出しています）
==========================
合計　　　　　　 52,820円

そうなると、実質の利回りは、
52,820円×12ヶ月÷8,761,300円×100=7.23％

購入にかかった費用の総額を回収する期間は、
8,761,300円÷（52,820円×12ヶ月）=13.8
約14年という計算になります。

『ちょっと待って！！』

『10年間で回収って家賃が10年間72,000円で貸せた場合でしょ？？？』

その通りです。
あくまでも賃料が72,000円途切れなく14年続いた場合です。

『そんな事はまず不可能ですね。』

では、不動産投資をやる意味は？

このブログを再度よく読んでみてください。

購入に係る資金と毎月の収入については書いてありますが、
売れた場合の事は書いてありません。

資金回収14年は、賃料のみで回収した場合の期間。
すなわち、物件の価値を０円として考えた場合の計算なのです。

では、上記の計算に、『700万円で売却する』という条件を加えてみましょう。

売却に係る費用は
・仲介手数料　283,500円
・収入印紙代　 10,000円
==========================
合計　　　　　　293,500円

これを売却価格から引くと、残りは
7,000,000円-293,500円=6,706,500円

700万円で売却すると、実際に手元に残るのは、6,706,500円

だけ？損してる？？？

ではないですね！

○年間分の賃料等の収入があることもお忘れなく。

■1年後に売却すると、
　　　　　6,706,500円
　　　+　　 633,840円（年間収入）
　　==============
　　　　　7,340,340円

購入するときに、 8,761,300円かけたのですから、これだと損失が出ますね。

■３年後に売却すると、
　　　　　6,706,500円
　　　+　1,901,520円（年間収入）
　　==============
　　　　　8,608,020円

大分損失が少なくなっていますね。

820万円で購入したこの物件を700万円で売却した場合、BEとなる期間は、
8,761,300円-6,706,500円=2,054,800円（差額）

この差額を、年間収入で割ると、

2,054,800円÷ 633,840円=3.24

3.24年で回収できるという計算になります。

賃貸借契約の契約期間が2年間。
3.24年では、１回更新してくれれば、月額72,000円を見込んで計算しても大きなズレはなくなりますね。
14年よりは、より現実的になったと思います。

現在の入居者が72,000円で１回更新してくれて、700万円で売却できれば、3.24年で資金は回収でき、その後は利益を上積みしてくれるという事です。

では、○年後に700万円で売却できるか？という問題ですが、
大抵の方がそうであるように、不動産投資においては、利回り10％以上が物件選定の一つの基準になります。

利回り10％、700万円の条件となるには、月額賃料は60,000円。

さて、小田急線『祖師谷大蔵駅』徒歩4分。月額賃料60,000円は無理な設定でしょうか？

これが、いわゆる出口戦略。
私たち青山物産の考える不動産投資です。

あなたにとってこの不動産は・・・・・

物件の詳細は不動産投資カフェをご覧ください。
↓
扶桑ハイツ祖師谷大蔵

投稿者: 日時: 15:59 | パーマリンク

不動産投資カフェはじめました。

不動産の中でも、私は銀行員時代に住宅ローンの融資をしておりましたが、
実は中古のワンルーム投資の融資で不動産が好きになりました。街が好きになりました。
そして、青山物産をはじめてから色々と買ってみたりして。

なんか原点に返ったような気がしてすごく楽しいです。

厳選物件を掲載していきます。結構いい物件をチョイスしてますよ。

yuta

投稿者: 日時: 17:20 | パーマリンク

投資用中古ワンルームの利回りが上がってきているようですね。
利回りが上昇するということは、売主が価格を下げていることを意味します。
要は売主は弱気・・ですね。
投資物件は利回りと資産性を十分検討して、その土地のキャップレートを考慮に入れて購入しないと利回りに踊らされることになります。利回り15％なら、裏を返せば15％でないと売れない物件（エリア）ということになります。

～以下、Ｒeport引用～
東京カンテイはこのほど、首都圏における「2009年投資用ワンルーム利回り」の調査結果を発表した。

09年1～9月のワンルーム表面利回りは、新築で4.46％（前年：4.49％）と7年連続下落。中古は8.16％（同7.77％）と2年連続上昇となり、新築・中古の差が広がる結果となった。

新築ワンルームは05年頃から地価高騰による価格の上昇を嫌い、徐々に供給立地の都心離れが進んだ。しかし、郊外エリアでの賃料水準は相対的に低く、都心部より交通利便性や収益性に劣る立地で一定の利回りを維持するのは難しい状況。ミニバブル崩壊後は急速に都心回帰し始めているが、利回りの回復に結びつくかは価格次第となっている。

一方、中古ワンルームは、「新築に比べ安価」「高賃料が得られる都心立地」「8％超の利回り」が評価され、新築に替わり不動産投資ニーズの受け皿となっている。
また、09年1～9月の新築ワンルーム供給戸数は前年同期比93.8％の3,969戸で、年間では5,000戸をやや上回る見通しとなった。09年における東京23区のシェアは再び拡大して79.2％、前年同期比では東京23区で約15％増加したのに対し、それ以外のエリアでは軒並み 40～60％程度減少した。これは、08年のリーマン・ショック以降、厳しい不動産投資環境下で新築ワンルーム供給戸数を絞り込まざるを得ない状況にあって、高い賃料水準で良好な収益力が見込まれる都心部が再び供給立地として選別されていることを意味している。

～引用ここまで～

住むのも貸すのも不動産を購入するという意味では同じなのに銀行は住む方にだけずいぶん優しいですからね。銀行の状況も投資不動産には大きく影響しますね。というか、これが一番大きいかも・・・・

yuta

投稿者: 日時: 18:19 | パーマリンク

今朝、宅急便で届きました。

なんと！お客様からの感謝状でした！
嬉しいです（泣）

弊社の運営サイトである手数料無料のゼロアパよりお問い合わせをいただきましたが、
今回は購入を見送り、賃貸にお引越しをされました方です。

ご購入については、お手伝いすることができず、心苦しく思っておりましたが、
微力ながら、私の経験が役にたったかな～と思うと、
小さな会社ですが、立ち上げた意義があったなと実感します。

生活に欠かせない、衣・食・住の一角を担う業界に身をおく者として、
知識と経験を磨くことを怠らず、日々心掛けて参ります。

今後とも、よろしくお願い申し上げます。

落ち着きましたら、是非遊びに伺いたいと思います。
砧公園で、トレーニング計画もお忘れなく！

投稿者: 日時: 13:03 | パーマリンク

最近は東京23区（エリア限定）、横浜市を中心に購入できる物件がないかと探しております。
なかなか良いと思える物件がないですね。自分が不動産購入に対する見方を分析すると
エリアを見て→築年数を見て→賃料相場を考えて→価格を想像して→価格を見る
って感じです。ポイントは「価格を想像する」ということでしょうか？

ここで第一段階で、ここを突破すると、問い合わせして、詳細な資料を入手する。
詳細資料を入手しようと思う物件は100件あったら3件といったところでしょうか。
ここから選定して実際に現地に行くのは1つあればいいですね。

ここまでクリアーしてれば、あとは好きか嫌いかだけです。
そしてある程度の値段交渉をして買付証明を送ります。
以外とここからが大事です。

毎日物件の情報を見てると、いくつかの情報を見て価格を見れば、
すぐに選別できるようになってきます。

もっとその鮮度をあげてお客様にも還元できるようにたくさんの物件を見ていきたいと思っております。

yuta

投稿者: 日時: 11:25 | パーマリンク