投資カフェ的不動産投資の出口戦略
皆さんこんにちは。
今日は不動産投資のお話です。
この物件をどう見るか。
投資カフェ的なBE値（ブレイクイーブン）の考え方についてです。
投資カフェとは、弊社青山物産が運営している不動産投資サイトです。
不動産投資カフェ
小田急線『祖師谷大蔵駅』徒歩４分。
19.62㎡のワンルームが820万円で販売中です。
オーナーチェンジで、月額72,000円で賃貸中です。
利回り 10.53％
72,000円×12ヶ月÷8,200,000円×100=10.53％
日大商学部の学生や、成城学園大学の学生や関係者が入居者として見込めます。
↓↓↓販売図面です。↓↓↓
まず、購入するにあたってどれくらいの資金が必要でしょうか？
現金で購入した場合、
・売買代金 8,200,000円
・仲介手数料 321,300円
・登記費用 150,000円
・火災保険 80,000円
・収入印紙 10,000円
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合計 8,761,300円
※収入印紙は、売買契約書に貼付するものです。
では、毎月の収入は？
家賃等 72,000円
管理費 △8,830円
修繕積立金 △7,850円
固都税 △2,500円（概算で年額3万円から月額を算出しています）
==========================
合計 52,820円
そうなると、実質の利回りは、
52,820円×12ヶ月÷8,761,300円×100=7.23％
購入にかかった費用の総額を回収する期間は、
8,761,300円÷（52,820円×12ヶ月）=13.8
約14年という計算になります。
『ちょっと待って！！』
『10年間で回収って家賃が10年間72,000円で貸せた場合でしょ？？？』
その通りです。
あくまでも賃料が72,000円途切れなく14年続いた場合です。
『そんな事はまず不可能ですね。』
では、不動産投資をやる意味は？
このブログを再度よく読んでみてください。
購入に係る資金と毎月の収入については書いてありますが、
売れた場合の事は書いてありません。
資金回収14年は、賃料のみで回収した場合の期間。
すなわち、物件の価値を０円として考えた場合の計算なのです。
では、上記の計算に、『700万円で売却する』という条件を加えてみましょう。
売却に係る費用は
・仲介手数料 283,500円
・収入印紙代 10,000円
==========================
合計 293,500円
これを売却価格から引くと、残りは
7,000,000円-293,500円=6,706,500円
700万円で売却すると、実際に手元に残るのは、6,706,500円
だけ？損してる？？？
ではないですね！
○年間分の賃料等の収入があることもお忘れなく。
■1年後に売却すると、
6,706,500円
+ 633,840円（年間収入）
==============
7,340,340円
購入するときに、 8,761,300円かけたのですから、これだと損失が出ますね。
■３年後に売却すると、
6,706,500円
+ 1,901,520円（年間収入）
==============
8,608,020円
大分損失が少なくなっていますね。
820万円で購入したこの物件を700万円で売却した場合、BEとなる期間は、
8,761,300円-6,706,500円=2,054,800円（差額）
この差額を、年間収入で割ると、
2,054,800円÷ 633,840円=3.24
3.24年で回収できるという計算になります。
賃貸借契約の契約期間が2年間。
3.24年では、１回更新してくれれば、月額72,000円を見込んで計算しても大きなズレはなくなりますね。
14年よりは、より現実的になったと思います。
現在の入居者が72,000円で１回更新してくれて、700万円で売却できれば、3.24年で資金は回収でき、その後は利益を上積みしてくれるという事です。
では、○年後に700万円で売却できるか？という問題ですが、
大抵の方がそうであるように、不動産投資においては、利回り10％以上が物件選定の一つの基準になります。
利回り10％、700万円の条件となるには、月額賃料は60,000円。
さて、小田急線『祖師谷大蔵駅』徒歩4分。月額賃料60,000円は無理な設定でしょうか？
これが、いわゆる出口戦略。
私たち青山物産の考える不動産投資です。
あなたにとってこの不動産は・・・・・
物件の詳細は不動産投資カフェをご覧ください。
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扶桑ハイツ祖師谷大蔵
