2011年02月

福永です。

これ何だと思います？

こうするんです。

オフィスでコーヒーとか冷めないように、またこぼさないようにするフタです。

絶妙な吸引力でいい感じです。

買ってきたのは四方田ですが、
いいなと思って、四方田がご案内に行っている間に勝手にブログにしちゃいました。
僕も買おっと。

yuta

投稿者: 日時: 15:47 | パーマリンク

皆さんこんにちは。
今日は不動産投資のお話です。

この物件をどう見るか。
投資カフェ的なBE値（ブレイクイーブン）の考え方についてです。

投資カフェとは、弊社青山物産が運営している不動産投資サイトです。
不動産投資カフェ

小田急線『祖師谷大蔵駅』徒歩４分。
19.62㎡のワンルームが820万円で販売中です。
オーナーチェンジで、月額72,000円で賃貸中です。

利回り　10.53％
72,000円×12ヶ月÷8,200,000円×100=10.53％

日大商学部の学生や、成城学園大学の学生や関係者が入居者として見込めます。

↓↓↓販売図面です。↓↓↓

まず、購入するにあたってどれくらいの資金が必要でしょうか？
現金で購入した場合、

・売買代金　　8,200,000円
・仲介手数料 　321,300円
・登記費用　　 150,000円
・火災保険　　　 80,000円
・収入印紙　　　 10,000円
=========================
合計　　　　　 8,761,300円
※収入印紙は、売買契約書に貼付するものです。

では、毎月の収入は？
家賃等　　　　　72,000円
管理費 　　　　△8,830円
修繕積立金　 △7,850円
固都税 　　　　△2,500円（概算で年額3万円から月額を算出しています）
==========================
合計　　　　　　 52,820円

そうなると、実質の利回りは、
52,820円×12ヶ月÷8,761,300円×100=7.23％

購入にかかった費用の総額を回収する期間は、
8,761,300円÷（52,820円×12ヶ月）=13.8
約14年という計算になります。

『ちょっと待って！！』

『10年間で回収って家賃が10年間72,000円で貸せた場合でしょ？？？』

その通りです。
あくまでも賃料が72,000円途切れなく14年続いた場合です。

『そんな事はまず不可能ですね。』

では、不動産投資をやる意味は？

このブログを再度よく読んでみてください。

購入に係る資金と毎月の収入については書いてありますが、
売れた場合の事は書いてありません。

資金回収14年は、賃料のみで回収した場合の期間。
すなわち、物件の価値を０円として考えた場合の計算なのです。

では、上記の計算に、『700万円で売却する』という条件を加えてみましょう。

売却に係る費用は
・仲介手数料　283,500円
・収入印紙代　 10,000円
==========================
合計　　　　　　293,500円

これを売却価格から引くと、残りは
7,000,000円-293,500円=6,706,500円

700万円で売却すると、実際に手元に残るのは、6,706,500円

だけ？損してる？？？

ではないですね！

○年間分の賃料等の収入があることもお忘れなく。

■1年後に売却すると、
　　　　　6,706,500円
　　　+　　 633,840円（年間収入）
　　==============
　　　　　7,340,340円

購入するときに、 8,761,300円かけたのですから、これだと損失が出ますね。

■３年後に売却すると、
　　　　　6,706,500円
　　　+　1,901,520円（年間収入）
　　==============
　　　　　8,608,020円

大分損失が少なくなっていますね。

820万円で購入したこの物件を700万円で売却した場合、BEとなる期間は、
8,761,300円-6,706,500円=2,054,800円（差額）

この差額を、年間収入で割ると、

2,054,800円÷ 633,840円=3.24

3.24年で回収できるという計算になります。

賃貸借契約の契約期間が2年間。
3.24年では、１回更新してくれれば、月額72,000円を見込んで計算しても大きなズレはなくなりますね。
14年よりは、より現実的になったと思います。

現在の入居者が72,000円で１回更新してくれて、700万円で売却できれば、3.24年で資金は回収でき、その後は利益を上積みしてくれるという事です。

では、○年後に700万円で売却できるか？という問題ですが、
大抵の方がそうであるように、不動産投資においては、利回り10％以上が物件選定の一つの基準になります。

利回り10％、700万円の条件となるには、月額賃料は60,000円。

さて、小田急線『祖師谷大蔵駅』徒歩4分。月額賃料60,000円は無理な設定でしょうか？

これが、いわゆる出口戦略。
私たち青山物産の考える不動産投資です。

あなたにとってこの不動産は・・・・・

物件の詳細は不動産投資カフェをご覧ください。
↓
扶桑ハイツ祖師谷大蔵

投稿者: 日時: 15:59 | パーマリンク

マンションは管理が命！　とよく言いますが、
その基盤となるのが管理人さんですね。

建物の修繕状況や住人について等、
マンションに係ることはなんでも知っている
いわば寮長的な存在。

そんな頼りになる管理人さんですが、
最近『最強の管理人』ともいえる方にお会いしました。

このお方、なんと振り込め詐欺を未然に防いだというツワモノ。

ある日、この最強の管理人さんが管理人室で座っていたところ、
住人のご婦人が外出しようとしているのが目に入りました。

ところがこのご婦人、管理人さんいわく

「いつも出かけない時間に外出しようとしていた」
「表情がいつもと少し違った」

そうです。

そこで管理人さんが、ご婦人に声をかけたところ、
子供から電話があり、トラブルに巻き込まれたから至急お金が必要になったとの事。

かなり怪しいですね。。。

警察を呼び、状況を確認したところ、やはり振り込め詐欺だったそうです。

数字では表せない資産。

この管理人さんも、そのマンションにとっては大切な資産ですね。

投稿者: 日時: 15:13 | パーマリンク

社長の奥様から、スコーンをいただきまして、
これがまた、美味！！

※写真がまた反対・・

夜中の三時から作ってくれたみたい。
うれしいですね。

ご馳走さまです。

本当においしかったんで、普通にまた作ってください。

yuta

投稿者: 日時: 12:52 | パーマリンク

こんにちは。福永です。

オフィスを移転してから、四方田のバランスボール同様
ハラコのイスを捨てるか、オークションに出すか、とみんなから言われております。
↓これです。でかい！

そもそも、会社を立ち上げた当初に僕が西麻布にある家具屋さんで
勝手に衝動買いしてきたものです。

こういうのが欲しかったので・・

まぁ、僕の朝のコーヒースペースなので
捨てる気は全くないのですが。

ちなみに、弊社は不動産会社ではありますが
様々な、ライフスタイルの提案をしております。
そのひとつが本だったりするわけで、
この空間でコーヒーを飲みながら、いろんな人とおしゃべりしたりするのですが、
その時に「ん？なにこれ？」っていう感じで
パラパラめくってもらえるように置いてあります。

ちなみにネットでも本棚があります。※ロゴは僕がデザインしてみました
http://www.zeroapa.com/bookshelf/

「ライフスタイルの提案」

これが僕らのスタイルです。
そしてそれがイマを活きる会社の形の最低限の姿勢だと思っております。
偉そうなことは言えませんが・・

家を買う人も、買う事が目的ではなく家を買ってから、
そこに住んで、地域と暮らし、様々な人と出会い、より良い人生にする。
僕らも不動産を仲介するだけでは足りないと感じてきました。自然と。

あなたの人生に少しだけ花を添えるお手伝い
青山物産株式会社

ちょっとよくないですか？

yuta

投稿者: 日時: 17:56 | パーマリンク

皆様こんにちは。

9日に引越をしてからようやく落ち着いてきました。

後は、扉を入れるだけです！

ドミール南青山はリフォーム済みでしたが、
新事務所の南青山リハイムでは、内装から自分たちで考えなければならなかったので、
楽しく、また、いろいろな発見がありました。

エントランスです。↓
皆から捨てろ捨てろと言われている、私の大切なバランスボールが見えています。

応接室です。↓

銀座線「外苑前駅」徒歩4分です。
お近くにお越しの際は、是非お立ち寄りください。
いつでもお待ちしております。

投稿者: 日時: 14:50 | パーマリンク

今日でドミール南青山は最後になります。

ここは、青山物産として初めて構えた事務所であり、

３年間で、さまざまな方々とお会いした場所であります。

青山物産の基盤を築いてくれたドミール南青山。

お世話になりました。

ありがとうございました。

新事務所は、同じ南青山です。
東京メトロ銀座線「外苑前駅」徒歩4分。
お近くにお越しの際は、是非お立ち寄りください。

コーヒーや紅茶、お菓子を用意して、お待ちしております。

107-0062
東京都港区南青山2-29-9　南青山リハイム502
TEL：03-5772-8250

投稿者: 日時: 13:00 | パーマリンク

新事務所の内装が徐々に出来上がってきました。

応接室とエントランスです。

新事務所のコンセプトは、、、

『ウッディーなカフェ！』

ありきたりかもしれませんが。。。
いろんな方々が集まって、コーヒーや紅茶を飲みながら話し合える空間を作りたいなぁという思いがいつもあり、移転を機にカフェ風の内装にすることにしました。

緑の壁は、当初クロスで検討していましたが、輸入品でしかこの色はなく、量産品の約10倍と高価でしたので、クロスの上から塗装することにしました。

好みの色が出せ、仕上がりも良く（塗る分だけ手作り感が増すことが分かりました）、廉価でできるので、リフォームの提案の新たなオプションになりそうです。

エントランスのカウンターは、この内装を快く引き受けてくれましたM・Designの代表藤原さんのお父様が、わざわざ島根から送ってくださった原木を利用しています。

藤原さんは、弊社のお客様から絶大なる信頼を得ている方で、新たにリフォームを検討されているお客様には、自信を持ってご紹介しています。

こちらは、床です。

『ここは奮発して無垢材を利用しました！！』

と言っても分からない見栄えですが、実はこれ、フローリングではなくフロアタイル（プリント）です。こんなに質の良いフロアタイルもあったんですね。

完成が楽しみです。

投稿者: 日時: 19:24 | パーマリンク

今日から２月ですね。

毎年のことですが、１月は昨年のやり残した仕事があったり、新たな一年の準備をしたりと、旧年と新年とがない交ぜになったような忙しさや暢気さがありますが、２月に入るとようやく「今年の仕事」という気が沸き起こります。

節分もあり、私の誕生月でもあり、弊社の不動産免許取得月でもある２月は私にとって１年の始まりを感じさせる節目の月です。

今年から事務所移転という新たな節目が加わります。

明日から８日まで内装工事を行い、実際の業務は１０日より開始します。
弊社をご利用いただきました皆様、お世話になりました皆様には、改めて事務所移転のお知らせをさせていただきます。

今日は新事務所での祈願を行いました。

日頃よりお世話になっていますリフォーム会社さんやライフプランナーさん等、皆さん平日のお忙しい時にも関わらず集まっていただき、青山物産はいろいろな方々に支えられているんだなと、改めて感じます。

『皆が集まる場所でありたい。』

新しい事務所でも、気兼ねなく集まっていただけるような雰囲気と空間を作っていきたいと思っております。

皆様、これからも弊社青山物産株式会社を、どうぞ宜しくお願い申し上げます。

投稿者: 日時: 19:54 | パーマリンク