2009年11月

通勤時間（片道）の平均は「１時間」、理想は「34分」アットホーム調査

アットホームは11月20日、「通勤」の実態に関する調査結果を発表した。同調査の対象は、１都３県在住で東京都内に勤める20歳代から50歳代の既婚男性サラリーマン600人。
それによると、片道の通勤にかけている時間の平均は「１時間」で、持家に住んでいる人は若い世代ほど通勤時間が短いことが明らかとなった。同社は、「不動産価格の下落により、最近購入した若い世代ほど都心に近い物件に住めるようになっている」と分析している。
また、通勤時間の理想は「34分」、限界は「１時間28分」という結果になった。
その他、会社からの帰宅時間は平均「20時45分」、夫婦一緒に夕食を食べる回数は平均「3.7回／週」が回答の中で最も多かった。
～引用ここまで～

都心に自宅を購入する時間的価値－郊外に自宅を購入することの時間的価値＝？
どうなんでしょう？
確かに通勤の片道が1時間違ったら、往復2時間違って、一週間に10時間。月に20日通勤すると考えると40時間。年間では480時間。これは結構まとまった時間になりますね。家族と一緒にの時間がそれだけ奪われる（得れる）と考えると、自宅をどこに購入するかというのは、人生を大きく左右する要因になりえるかもしれません。ただ、一人の時間が＋480時間あるということは、そこを有効に使えば（使えれば）資格が取れたり、自分の趣味のお勉強ができたりするかもしれませんね。人の価値観はそれぞれですので、このような尺度が顕在化しているのとしていないでは物件選びが変わってくると思います。

私自身は、ドアtoドアで40分ですので、家族との時間に優先順位を置いているのかな・・・？

yuta

投稿者: 日時: 12:33 | パーマリンク

青山物産を設立して、あと2ヶ月で2年になります。

それまでは、一個人として、自らを基準とし、会社を見、社会を見、物事を考え行動に移していましたが、青山物産設立から今日までにその基準が一変したように思います。

人は社会に生まれ、社会に育ち、社会に老いてゆく
人は社会であり、社会とは人である。

何かの本で読んだ記憶があり、頭の中に残っている言葉ですが、まさにその通りだなとしみじみ思います。

会社を経営する立場にあってよく考えるようになったことは、会社というものの存在意義です。

そもそも会社って一体何でしょう？
人類は、誕生から様々な規模の社会を作りその中で生活をしてきました。
家族、村、町、規模の大小はありますが、群れを作ることによって、個人では不可能なことを可能にし、進化してきました。
人々はその中で決められた役割や仕事を与えられ、それを果たすことによって生活の糧を与えられ生かされてきたのです。
謂わば、社会とは自らが生きるための基本であったのです。

社会とは自らを活かすために必要なものであり、自らを活かすためには社会を活かさなければならない。

社会を活かすということは、自らの役割を果たし、貢献することです。

会社という社会の一組織の役割とは、雇用を生み出し（弊社ではまだ出来ておりませんので努力すべきところです。。。）、人を育て、物事を創生し、将来に渡りそれを繰り返し続けていくこと。

個人では限界のあることを、会社という集団の力で可能にし、社会のため、ひいては自らのため、次の世代、さらに次の世代のために実行していく。
現代では、生きるためにお金が必要です。それは自ら生きるためであり、他を生かすためでもあります。
個を活かすために他を活かす。
それこそが会社の意義なのではないかと思う今日この頃です。

そんな事を日々社内で言っております。
「会社という社会を活かすためには、個人の日々の努力が欠かせないんだぞ！」という一言も忘れずに添えて。。。

Yasu

投稿者: 日時: 12:25 | パーマリンク

最近、お客様で中野区で物件を探されている方が多く、そのほとんどの方が中野区に住んでいる。考えてみたらそういうエリアってありますね。そういうエリアの特性って

・商店街がある
・様々な生活インフラが密集されている
・スーパーが複数ある
・カフェやバーが複数ある
・街として独立している
ｅｔｃ・・

そして人の不動産探索意思決定を分類すると

・住み慣れた地域で探す
・住みたいと思っていて憧れている地域で探す
・仕事や家庭の何らかの事情によって場所が限定されていて、その地域で探す

大体の方がこの三つに分類されるかと思います。
感覚的なものですが中野区を選ばれる人は、圧倒的に「住み慣れた地域で探す」という分類属するんだろうなと思います。そういう街っていいですよね。それ自体が街の資産ですし、価格形成にも大きく関係します。といいますか、それが一番大きいかもしれません。

例えば、毎年どこかが発表する「住みたい街・憧れの街」ランキングの常連は
吉祥寺、自由が丘、代官山です
全てに共通するものは「イメージが良く、お洒落」です。あとは都心までのアクセスがありますが。結局は人の作りだしているイメージが価格を上げたり下げたりします。不動産は相場はありますが相対取引ですから人の思惑に左右されます。街の資産価値って考えると、結局はそこに住んでいる人たちですし、皆さんが考えるイメージです。

話を戻して、最近は自分が住むつもりで、街を感じようと意識的に自分で歩いてみます。
「街を感じる」・・・意味分からないですが、何となくわかってもらえると思います。これが実際にこの仕事には役に立つし、とても大切な要素の一つだと思っております。相場感や諸々は分かってて当然で、自分の感じた事を蓄積してエージェントとして伝えていくか。最近は「自分というフィルターを通して感じる」ということを意識的に行ってます。

色々取りとめなく書きましたが、要は散歩は素晴らしいっていうことです。

ｙｕｔａ

投稿者: 日時: 12:07 | パーマリンク

住宅ローン賢い人はこう借りる

前回の私のブログで書きました、住宅金融支援機構が主催する
住宅ローンの選び方と返し方のポイントに関するセミナーに行って参りました。

内容は融資を受ける前にこの先の収入状況や支出状況を見越したプランニングや
リスクヘッジの仕方、繰り上げ返済に対する考え方などです。
話を聞いていると、いつもお客様に提案している事や
金利や借入期間に対する考え方が似ている部分も多く安心しました。
間違った考え方をしていたらどうしようかと…。

例えば借入の全額を変動、又は固定金利で融資を受けるのが良いか？
それとも金利上昇などのリスクヘッジを考え変動と固定のミックスプランが良いのか？？
利息の割合が少なくなるように借入期間は短くするのが良いか？
それとも借入期間を長くして余裕を持った返済が良いのか？？
考え始めると色々と悩んでしまうと思います。

私の考えでは金利が低い現段階ではミックスプランがお勧めですし、
借入期間は途中で延ばす事は難しいので長く組んで、
余裕があれば繰り上げ返済をするのが効果的だと思っています。

結局のところ住宅ローンの賢い借り方に絶対的に正しい答はありませんし、
プランニングはそれぞれのライフスタイルによっても異なると思います。
私としてはリスクヘッジを考え将来のアクシデントにも対応できるように
住宅ローンを組み方を考える事が重要だと思います。
せっかくの夢のマイホームが手に入っても、普段の生活が圧迫されてしまっては
意味がありませんからね。

殆どのお客様が住宅ローンを利用され、1番気がかりにしている所ですので
聞いて良かったと言われるようなご提案をしていきたいと思います。

Ogu

投稿者: 日時: 17:01 | パーマリンク

物件を判断する時に、一定の方程式を開発しようと知恵を出し合っている。
想定売却価格、自己資金投入額、キャップレート、収益還元法、現在価値、将来価値等の数字を駆使して試行錯誤やっているのですが、なかなか現実的な数値が出てこない。

いい線まではいっていると思うのですが・・・

なんでこのようなものを作ろうとしたか？

会社として物件判断にブレがあってはいけないと思い、担当者ごとに随分違う物件判断をしていることもあるのだろうと話に出てきたからです。

会社としては意外と大事な品質だと思っております。

yuta

投稿者: 日時: 16:52 | パーマリンク

「マンション購入」と一言で言っても、立地、築年数、外観、内装、価格は当然のことながら、やはり管理が大切。「マンションは管理で買いなさい」なんて本によく書いてありますが、その管理を決めるのは、人間でいうところの血液である管理組合。立地や築年数等は人間で言うと、体のパーツといったところでしょうか。

でも、なかなかマンションを購入する前に管理組合の隅々まで調べて買うのは現実的ではないことも分かっています。ということで、「マンションみらいネット」というサイトがあります。

これはマンションの適切な管理を進めるためのサポート、管理状況の明確化を行う組織。国土交通省の指導のもと、多くの民間出資団体の協力により設立された（財）マンション管理センターによる取り組み。2006年7月運用開始。
http://www.mirainet.org/

でも現実問題、3年経過した現在もあまり登録が進んでいないのです。
多分、あまり認知されていないのが現状でしょう。
もう既に誰もが、新居の選択肢に必ずと言っていいほど、マンションは入ってきます。
ですのでこの「マンションみらいネット」を社会のインフラとして整備していくことは非常に価値のあることであると思います。
弊社のコンセプトでもある、買った後に「こんなはずじゃなかった・・・」の防止のためにも登録マンション数が劇的に増加していけば、情報の非対称性が緩和されていくのではないかと思います。

yuta

投稿者: 日時: 17:36 | パーマリンク

先日、東京都宅地建物取引業協会が主催する、「不動産取引における物件調査」の注意点というセミナーに青山物産として参加してきまして、不動産鑑定士の方が3時間かけてお話ししてくださいました。

その中で、不動産業者の現地調査の心得や、細かい話で言うと私道負担や境界線、土地形状、権利、建物構造、内装設備や相隣関係等のお話しをしていただきました。

知識の確認が主でしたが、面白い考え方だなと思ったものがありました。

媒介契約についての話なのですが、
「何故、媒介契約は3ヶ月なのか」考えたことがありますか？という質問でした。
媒介契約書とは、不動産を売りたい人が不動産業者に「この条件で売って欲しい」と依頼する契約書です。その契約期間は、業法で3ヶ月以内（一般媒介契約を除く）と定められております。

当たり前のように、「一般媒介契約」も「専任媒介契約」も「専属専任媒介契約」も
3ヶ月で結んでおりました。これは国土交通省が定める、「標準媒介契約約款」に
定められている指標として、どこの不動産業者も大体が同じような契約書を使っております。

ただ、この3ヶ月という期間について深く考えたことはなかったので、質問を受けた時はハッとしました。

これには正解はないのですが、不動産の流通期間を基本的には3ヶ月として見てるのではないかということです。3ヶ月で売れないのであれば価格が適正でないか、見直さないといけない何かがあるのではないかと・・。

逆も然りで、一週間程度で決まってしまうのであれば価格がある意味適正でなかったという判断もできるかもしれません。（一概には言えません）

不動産売買は、相場もそうですが人間心理がかなり価格に影響してくるので面白いところかもしれません。

yuta

投稿者: 日時: 13:10 | パーマリンク

投資用中古ワンルームの利回りが上がってきているようですね。
利回りが上昇するということは、売主が価格を下げていることを意味します。
要は売主は弱気・・ですね。
投資物件は利回りと資産性を十分検討して、その土地のキャップレートを考慮に入れて購入しないと利回りに踊らされることになります。利回り15％なら、裏を返せば15％でないと売れない物件（エリア）ということになります。

～以下、Ｒeport引用～
東京カンテイはこのほど、首都圏における「2009年投資用ワンルーム利回り」の調査結果を発表した。

09年1～9月のワンルーム表面利回りは、新築で4.46％（前年：4.49％）と7年連続下落。中古は8.16％（同7.77％）と2年連続上昇となり、新築・中古の差が広がる結果となった。

新築ワンルームは05年頃から地価高騰による価格の上昇を嫌い、徐々に供給立地の都心離れが進んだ。しかし、郊外エリアでの賃料水準は相対的に低く、都心部より交通利便性や収益性に劣る立地で一定の利回りを維持するのは難しい状況。ミニバブル崩壊後は急速に都心回帰し始めているが、利回りの回復に結びつくかは価格次第となっている。

一方、中古ワンルームは、「新築に比べ安価」「高賃料が得られる都心立地」「8％超の利回り」が評価され、新築に替わり不動産投資ニーズの受け皿となっている。
また、09年1～9月の新築ワンルーム供給戸数は前年同期比93.8％の3,969戸で、年間では5,000戸をやや上回る見通しとなった。09年における東京23区のシェアは再び拡大して79.2％、前年同期比では東京23区で約15％増加したのに対し、それ以外のエリアでは軒並み 40～60％程度減少した。これは、08年のリーマン・ショック以降、厳しい不動産投資環境下で新築ワンルーム供給戸数を絞り込まざるを得ない状況にあって、高い賃料水準で良好な収益力が見込まれる都心部が再び供給立地として選別されていることを意味している。

～引用ここまで～

住むのも貸すのも不動産を購入するという意味では同じなのに銀行は住む方にだけずいぶん優しいですからね。銀行の状況も投資不動産には大きく影響しますね。というか、これが一番大きいかも・・・・

yuta

投稿者: 日時: 18:19 | パーマリンク

東京都マンション再生セミナー

先日、住宅金融支援機構に大規模修繕工事に関するセミナーに行って参りました。
主に大規模修繕工事の改修の事例や管理組合の運営についての話だったのですが
不動産業者の方よりも管理組合の方々が多く来られていたようです。

現在、東京には約140万戸のマンションがありますが
そのうち築40年以上のマンションは約5.4万戸、
それが10年後には約24.5万戸、なんと4倍以上になるそうです。

築年数が古くなってくると耐震や劣化が気になるところですが
今回来られていた管理組合の方々のように管理組合が協力して
維持、管理、修繕を行っていけば築年数が古くなったとしても
資産価値の高いマンションとして評価される事と思います。

管理組合のマンション維持に対する意識の高さ、コミュニティーの強さは
目には見えない部分ではありますが居住者にとっては大きな資産ですね。

私もお客様をご案内する際には相場や内装の現状についてだけでなく、
この先10年後、20年後のマンションの状況が想像できるような
ご案内をさせて頂ければと思います。

次回は11月の中旬に住宅ローンについてのセミナーに行って参ります。

Ogu

投稿者: 日時: 11:21 | パーマリンク