住宅ローンについて基本的なこと
住宅ローンの種類
住宅ローンは一般的に「銀行ローン」「フラット35」「住宅金融支援機構融資」「財形融資」等に分けられます。それぞれのローンには特色がありますが、ライフプランは十人十色です。自己資金の割合や様々なコストに応じた住宅ローンを利用するために参考にしていただければ幸いです。
金利について
返済期間と毎月の返済額、総返済額
利息は、残債にかかるため、借入期間と返済額は以下のような相関になります。
借入期間が短い・・・毎月の返済額→増 総返済額→減
借入期間が長い・・・毎月の返済額→減 総返済額→増
毎月の返済額から見てみますと、
毎月の返済額を安めに設定・・・総返済額→増 借入期間→長
毎月の返済額を高めに設定・・・総返済額→減 借入期間→短
借入期間が長いと一般的に、無理のない返済額は収入の20％～25％といわれています。
しかし、家族構成やライフスタイルによって、実際に『住宅に係る費用』として使える額は、それぞれ異なりますので、ご自身の給与明細や通帳を見直しながら、毎月の返済可能額を割り出していくことが大切です。
『住宅に係る費用』とは
①住宅ローンの毎月の返済額
②管理費＋修繕積立金
③固定資産税、都市計画税の月割額
を合計した額です。
返済方法について（元利均等返済、元金均等返済）
■元利均等返済
毎月の返済額が一定です。
返済プランが立てやすく、一般的な返済方法です。
■元金均等返済
返済額の元金部分が一定です。
当初の返済額は高めになります。
住宅ローンの場合、元利金等がほとんどです。
銀行の諸費用と融資の種類
住宅ローンの借入をする際に、銀行に対して、通常以下の諸費用が発生します。
・事務手数料
・保証料
・印紙代
住宅ローンには大きく分けて２種類、①保証会社付融資と②プロパー融資があります。
①保証会社付融資
銀行が貸し出す住宅ローンを、保証会社が保証する融資です。
保証会社が審査を行い、抵当権も保証会社が設定します。
保証料とは保証会社に借入れをする人が払う費用になります。
意味合いとしては「私のローン債務を万が一、返済できなくなったら保証会社さん、銀行に代わりに返済してください」という意味合いで最初に払います。その保証を元に銀行は融資をします。ただ、万が一返済ができなくなり保証会社が銀行に一括返済した場合でも、債権者が変わっただけで保証会社に相談の上返済をしていくことになります。
②プロパー融資
ちなみに保証料がない銀行もあります。
それは保証会社を使わずに銀行本体が独自で審査をし、融資をする銀行です。抵当権を設定するところが変わるだけで、借りる側にとっては全く関係ないです。ただし、保証料を取らない代わりに、事務手数料が多いケースがほとんどです。
住宅ローン審査に必要な書類
住宅ローンの審査申込みをする際に、以下の書類が必要となります。
公的証明書が取得できない場合は事前審査として審査をすることができますが、本審査の段階でもう一度、銀行の申込書（事前審査の時に書いた書類と同じ）を記入していただくケースがほとんどです。
最初の段階から公的証明書も取得して銀行に提出する方が時間短縮になりますのでお勧めです。
事前審査も本審査も時間はほとんど変わりません。事前審査と本審査の違いは公的書類を確認するか否かです。
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