2009年04月14日
住宅ローンについて基本的なこと
住宅ローンの種類
住宅ローンは一般的に「銀行ローン」「フラット35」「住宅金融支援機構融資」「財形融資」等に分けられます。それぞれのローンには特色がありますが、ライフプランは十人十色です。自己資金の割合や様々なコストに応じた住宅ローンを利用するために参考にしていただければ幸いです。
金利について
2009年04月13日
返済期間と毎月の返済額、総返済額
利息は、残債にかかるため、借入期間と返済額は以下のような相関になります。
借入期間が短い・・・毎月の返済額→増 総返済額→減
借入期間が長い・・・毎月の返済額→減 総返済額→増
毎月の返済額から見てみますと、
毎月の返済額を安めに設定・・・総返済額→増 借入期間→長
毎月の返済額を高めに設定・・・総返済額→減 借入期間→短
借入期間が長いと一般的に、無理のない返済額は収入の20％～25％といわれています。
しかし、家族構成やライフスタイルによって、実際に『住宅に係る費用』として使える額は、それぞれ異なりますので、ご自身の給与明細や通帳を見直しながら、毎月の返済可能額を割り出していくことが大切です。
『住宅に係る費用』とは
①住宅ローンの毎月の返済額
②管理費＋修繕積立金
③固定資産税、都市計画税の月割額
を合計した額です。
返済方法について（元利均等返済、元金均等返済）
■元利均等返済
毎月の返済額が一定です。
返済プランが立てやすく、一般的な返済方法です。
■元金均等返済
返済額の元金部分が一定です。
当初の返済額は高めになります。
住宅ローンの場合、元利金等がほとんどです。
銀行の諸費用と融資の種類
住宅ローンの借入をする際に、銀行に対して、通常以下の諸費用が発生します。
・事務手数料
・保証料
・印紙代
住宅ローンには大きく分けて２種類、①保証会社付融資と②プロパー融資があります。
①保証会社付融資
銀行が貸し出す住宅ローンを、保証会社が保証する融資です。
保証会社が審査を行い、抵当権も保証会社が設定します。
保証料とは保証会社に借入れをする人が払う費用になります。
意味合いとしては「私のローン債務を万が一、返済できなくなったら保証会社さん、銀行に代わりに返済してください」という意味合いで最初に払います。その保証を元に銀行は融資をします。ただ、万が一返済ができなくなり保証会社が銀行に一括返済した場合でも、債権者が変わっただけで保証会社に相談の上返済をしていくことになります。
②プロパー融資
ちなみに保証料がない銀行もあります。
それは保証会社を使わずに銀行本体が独自で審査をし、融資をする銀行です。抵当権を設定するところが変わるだけで、借りる側にとっては全く関係ないです。ただし、保証料を取らない代わりに、事務手数料が多いケースがほとんどです。
住宅ローン審査に必要な書類
住宅ローンの審査申込みをする際に、以下の書類が必要となります。
公的証明書が取得できない場合は事前審査として審査をすることができますが、本審査の段階でもう一度、銀行の申込書（事前審査の時に書いた書類と同じ）を記入していただくケースがほとんどです。
最初の段階から公的証明書も取得して銀行に提出する方が時間短縮になりますのでお勧めです。
事前審査も本審査も時間はほとんど変わりません。事前審査と本審査の違いは公的書類を確認するか否かです。
よくいただく質問
2009年04月10日
住宅ローンについてよくいただく質問
2009年04月08日
Q1 どこの銀行を選べば良いですか？
弊社ではほとんどの金融機関の住宅ローンの取扱が可能です。
審査も早く、金利や事務手数料、保証料、繰上返済手数料、利便性を考えて都市銀行をお勧めしております。当然、お客様で選択することも可能ですが、弊社が間に入れない銀行もあり、その場合は銀行とお客様が直接書類等のやり取りをすることから時間のロスがでてきます。こちらについても弊社エージェントまでご相談していただければと思います。
Q2 地方銀行と都市銀行に住宅ローンの違いがありますか？
金利や審査面では、さほど変わりがありません。
しかし銀行としては住宅ローンを貸出す際、物件に抵当権を設定しますので購入物件の都道府県に借入をする銀行の支店がないと融資対象外になる可能性があります。
Q3 取扱いのできない物件はありますか？
あります。
違法建築（道路に面していない物件や容積率オーバー）や既存不適格と言われるものです。既存不適格というのは以前の建築基準法では適合していたものが、今の厳しくなった建築基準法に適合しない物件のことです。
何故できないかと言うと、銀行にとって担保不適格だからです。このような物件を担保として抵当権を設定しても、流通性がないので処分することが難しくなってくるからです。ただ、既存不適格については度合いの問題なのでケースバイケースと言えるのではないでしょうか？
こちらについてはご案内の時点で、説明させていただきます。
Q4 保証料って何ですか？
銀行本体は大抵100％子会社で保証会社を持っております。その保証会社に銀行本体が融資をする住宅ローンの債権を保証させます。保証させるということは、債務者が万が一、返せなくなった時は保証会社が銀行に全額返済（代位弁済）します。ただ、債務者にとっては請求されるところが変わっただけで債務が消えるわけではないです。
その時に保証料として物件購入者兼債務者が保証料という名目で保証会社に支払います。
日本の現状の住宅ローン市場ではこの形が一般的で、「保証会社が保証するなら銀行は貸出します」というスタンスです。
借入期間や借入額にもよりますが、大体100万円あたり2万円計算になりますので、例えば3,000万円の借入なら60万円程度になります。全額返済した場合には保証料は日割り計算で戻ってきます。
Q5 住宅ローン審査で必要な書類は何ですか？
ご案内時にご説明させていただきますが、サラリーマン、会社経営者、個人事業主によって変わります。
サラリーマンを基準にお話をするとローン申込書、保証会社保証申込書、個人情報の同意書を記入し添付資料として、源泉徴収票、本人確認資料（運転免許証、保険証）、借入がある場合は返済予定表の写し、購入物件資料（弊社で用意します）があれば事前審査はできます。
事前審査が通って本審査になると課税証明書と住民票が必要になります。銀行によって、またはお客様によって追加書類はありますが基本はこのような形です。
Q6 審査にどれくらい時間がかかりますか？
人によっても時期によっても異なりますが、書類が全て揃っていれば3営業日から5営業日程度です。審査をするのは大抵の場合は保証会社の審査になります。（窓口は銀行です。）
Q7 年収以外に何を審査するの？
住宅ローンの審査は総合的な判断になりますので、年収だけではなく、物件の評価やその他借入状況、資産背景、自己資金割合、勤務先等の総合的な属性と呼ばれるものを判断し申込金額を貸し出すか、もしくは減額して貸出すか、否認するかになります。
否認された場合は、否認理由は教えてはもらえません。
Q8 既に住宅ローンを借りていますが、もう一つ他の銀行で住宅ローンを借りられますか？
基本的に借りられません。
住民票を移すことが融資実行の絶対条件になりますので、セカンドハウス扱いになります。国の政策でマイホームには低利で融資をしますが、セカンドハウス扱いなるものは、低利では融資をしません。基本的には住宅ローンの1％～1.5％アップくらいの金利水準です。お金に色はないのですが、このあたりは銀行員が一番ナーバスになるところです。金融庁の指針に反しますから・・・。
Q9 住替えローンを使いたいのですがどのような段取りでしょうか？
今の自宅と新しく買う物件の決済（引渡）を同日に行います。
住替えローンの場合は担保評価が通常の200％～300％程度で既存物件の売却損まで新規のローンで組む場合が多いようです。それはいいとして、難しいのが既存物件の売却のタイミングと新規で購入する物件が出てくるタイミングです。その為、最近では新規の物件に「6ヶ月以内に既存物件の売却すること」を条件として融資をしているケースもあるようなので弊社エージェントまでご相談ください。
Q10 同じ銀行のＡ支店で審査に通らなくてＢ支店で通ることはありますか？
こちらについては基本的にありません。
受付窓口である支店が違くとも、同じ場所に稟議書が流れ付くので以前のデータを見てすぐに否決されてしまうでしょう。
Q11 固定金利と変動金利はどっちがいいの？
簡単に言うと、景気があがり基調の時は貸出金利も基準金利も上昇傾向なので固定がお勧めです。
景気が下がり基調の時には変動金利がいいでしょう。ただ、こればっかりは分からなく、銀行員も濁すところです。
不動産取引についてよくいただく質問
Q1 よく自己資金ゼロで買える！！と書いてある広告を見ますが、本当ですか？
理論的には買えます。
物件購入金額をフルでローンを組み、諸費用についても諸費用ローンを組むことで購入することができます。ただ、2つ問題があります。
1つ目は、手付金を売主に払う際に現金が必要になること。これについては銀行の審査が出る前に売主に支払いますから、どうしても一時的に必要になります。例えば物件価格が3,000万円で手付金の250万円を支払って、3,000万円のローンを組めば手付金の250万円の分も含まれますので実質0円で購入できますが、支払うタイミングが違いますので一時的にどうしても資金が必要になることは間違いありません。
2つ目は、銀行の物件評価が購入金額に届かない場合はその差額が自己資金として必要になるため、銀行評価が購入金額に届く物件を購入する必要があるということ。
不動産価格は様々な思惑（売主が抵当権を抹消する為の金額、時期的な問題、強気か弱気か、自己資金を投入しても早く売りたいか、そもそも自己資金が出せるのか・・・）が絡み合って価格が形成されています。それに反して銀行は不動産の流通相場よりも、国が出している路線価等を使って堅く評価を出しています。（具体的には流通価格の約8割程度）
つまり、自己資金ゼロでフルローンを組んで購入するということは理論的には可能でも、現実問題としては、なかなか厳しいものになるのではないでしょうか？
Q2 物件の金額以外に何に、いくら必要か教えてください。
当社では、購入に係る費用の概算見積もりを作成してから、最初の内見に伺うようにしております。
全体が把握できている方が、気持も楽でしょうし、例え他の不動産屋さんで購入検討するときにも役に立つと思いますので。項目自体はどこの不動産屋さんでも同じです。あくまでもご納得して購入していただきたいのです。
Q3 手付金とは何ですか？いつ、いくら必要でしょうか？
物件を法的に押さえる為、他の人に物件を取られないようにする為に、売主に預ける性質のお金です。
通常、売買契約時に売主に預けます。いくら必要かは売主によって違いますが、物件金額の5％～8％程度と当社ではご案内しております。
この手付金は売買契約を締結した後に、買主が「やっぱり買うのを止めた」という場合に手付金を放棄して契約を解除することができます。逆も然りで、売主が「やっぱり売るのを止めた」という場合には手付金の2倍を売主が支払って解除することができます。
ただ、通常売買契約では住宅ローン特約（○月○日までに○万円、住宅ローンの融資決定の審査結果が得られなければ手付金も返却して契約が無効になりますよ）という特約が付きますので、住宅ローンの審査で承認が得られなかった場合、手付金はそのまま戻ってきて契約は解除されたことになります。
Q4 購入までのスケジュールを教えてください。
1．物件を内見
↓
2．購入決定
↓
3．買付証明書を当社経由で売主へＦＡＸ
↓
4．重要事項説明・売買契約
↓
5．銀行に書類持込
↓
6．融資審査通過
↓
7．決済・引渡（鍵の受け渡し）
※4、5は同時進行です。
全体の流れとしては一か月程度です。
買付証明書を入れてから売買契約までは（状況にもよりますが）1週間程度です
詳しくは、購入までの流れをご参照下さい。
ここからジャンプ
2009年04月07日
Q5 買付証明を渡したら必ず購入しなくてはいけませんか？
買付証明は不動産購入には絶対に必要です。
なぜなら、売主側も大切な資産を第三者に売却する訳ですから、口頭だけでの約束では買主の本気度が分かりません。買う方も大きな買い物ですが、売る方にとっても大きな売り物なのです。
例えば、3,000万円の物件で2,900万円に値下がりしたら買ってもいいと思って2,900万円で買付証明書を売主に提出し、売主がその金額で納得したら原則契約をしていただきます。確かに買付証明書には法的な拘束力は一切ないですが、売主も大切な資産を売却する訳ですからお客様の一方的な理由で解除するのは避けていただきたいと思います。
Q6 銀行のよい選び方はありますか？
良い銀行とは人によって違います。
勘違いしてはいけないのが住宅ローンを組むことが目的ではなく、家を買うことが目的なのです。その為の調達する手段が銀行なのです。銀行で組む住宅ローンは目的ではなく手段です。
どこの銀行にも一概に言えることは融資の規定があることです。例えば年収が○万円以上、勤続年数が○年以上、自己資金（頭金）は○万円以上、ｅｔｃ・・。ただ、銀行融資規定はベースであって結局は銀行としては「返せる人に貸したい」わけです。
その辺りをフレキシブルに見ることができる銀行が良い銀行だと思います。
二度と全く同じ物件は出てきませんので、買えると買えないは大きな違いです。
銀行によって強みと弱みや様々な色があります。それを踏まえて当社では、お客様に適正な銀行をご紹介できると自負しております。
Q7 セカンドハウスの購入を検討していますが、住宅ローンが使えないって本当？
本当です。
住宅ローンはあくまで居住用、セカンドハウス、収益物件は事業用の扱いになります。
国の政策でマイホーム購入の為には、銀行では低利な金利で融資します。
ただ、セカンドハウス、収益物件となると事業性の要素が高くなり、利殖や贅沢品の為に銀行は低利で融資をすることはしません。銀行の融資傾向を見ると住宅ローン金利の1.5％～2.0％、頭金も物件金額の2割～3割が一般的です（銀行によってまちまちです）
2009年03月 « トップへ » 2009年05月
