不動産取引についてよくいただく質問
Q1 よく自己資金ゼロで買える！！と書いてある広告を見ますが、本当ですか？
理論的には買えます。
物件購入金額をフルでローンを組み、諸費用についても諸費用ローンを組むことで購入することができます。ただ、2つ問題があります。
1つ目は、手付金を売主に払う際に現金が必要になること。これについては銀行の審査が出る前に売主に支払いますから、どうしても一時的に必要になります。例えば物件価格が3,000万円で手付金の250万円を支払って、3,000万円のローンを組めば手付金の250万円の分も含まれますので実質0円で購入できますが、支払うタイミングが違いますので一時的にどうしても資金が必要になることは間違いありません。
2つ目は、銀行の物件評価が購入金額に届かない場合はその差額が自己資金として必要になるため、銀行評価が購入金額に届く物件を購入する必要があるということ。
不動産価格は様々な思惑（売主が抵当権を抹消する為の金額、時期的な問題、強気か弱気か、自己資金を投入しても早く売りたいか、そもそも自己資金が出せるのか・・・）が絡み合って価格が形成されています。それに反して銀行は不動産の流通相場よりも、国が出している路線価等を使って堅く評価を出しています。（具体的には流通価格の約8割程度）
つまり、自己資金ゼロでフルローンを組んで購入するということは理論的には可能でも、現実問題としては、なかなか厳しいものになるのではないでしょうか？
Q2 物件の金額以外に何に、いくら必要か教えてください。
当社では、購入に係る費用の概算見積もりを作成してから、最初の内見に伺うようにしております。
全体が把握できている方が、気持も楽でしょうし、例え他の不動産屋さんで購入検討するときにも役に立つと思いますので。項目自体はどこの不動産屋さんでも同じです。あくまでもご納得して購入していただきたいのです。
Q3 手付金とは何ですか？いつ、いくら必要でしょうか？
物件を法的に押さえる為、他の人に物件を取られないようにする為に、売主に預ける性質のお金です。
通常、売買契約時に売主に預けます。いくら必要かは売主によって違いますが、物件金額の5％～8％程度と当社ではご案内しております。
この手付金は売買契約を締結した後に、買主が「やっぱり買うのを止めた」という場合に手付金を放棄して契約を解除することができます。逆も然りで、売主が「やっぱり売るのを止めた」という場合には手付金の2倍を売主が支払って解除することができます。
ただ、通常売買契約では住宅ローン特約（○月○日までに○万円、住宅ローンの融資決定の審査結果が得られなければ手付金も返却して契約が無効になりますよ）という特約が付きますので、住宅ローンの審査で承認が得られなかった場合、手付金はそのまま戻ってきて契約は解除されたことになります。
Q4 購入までのスケジュールを教えてください。
1．物件を内見
↓
2．購入決定
↓
3．買付証明書を当社経由で売主へＦＡＸ
↓
4．重要事項説明・売買契約
↓
5．銀行に書類持込
↓
6．融資審査通過
↓
7．決済・引渡（鍵の受け渡し）
※4、5は同時進行です。
全体の流れとしては一か月程度です。
買付証明書を入れてから売買契約までは（状況にもよりますが）1週間程度です
詳しくは、購入までの流れをご参照下さい。
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Q5 買付証明を渡したら必ず購入しなくてはいけませんか？
買付証明は不動産購入には絶対に必要です。
なぜなら、売主側も大切な資産を第三者に売却する訳ですから、口頭だけでの約束では買主の本気度が分かりません。買う方も大きな買い物ですが、売る方にとっても大きな売り物なのです。
例えば、3,000万円の物件で2,900万円に値下がりしたら買ってもいいと思って2,900万円で買付証明書を売主に提出し、売主がその金額で納得したら原則契約をしていただきます。確かに買付証明書には法的な拘束力は一切ないですが、売主も大切な資産を売却する訳ですからお客様の一方的な理由で解除するのは避けていただきたいと思います。
Q6 銀行のよい選び方はありますか？
良い銀行とは人によって違います。
勘違いしてはいけないのが住宅ローンを組むことが目的ではなく、家を買うことが目的なのです。その為の調達する手段が銀行なのです。銀行で組む住宅ローンは目的ではなく手段です。
どこの銀行にも一概に言えることは融資の規定があることです。例えば年収が○万円以上、勤続年数が○年以上、自己資金（頭金）は○万円以上、ｅｔｃ・・。ただ、銀行融資規定はベースであって結局は銀行としては「返せる人に貸したい」わけです。
その辺りをフレキシブルに見ることができる銀行が良い銀行だと思います。
二度と全く同じ物件は出てきませんので、買えると買えないは大きな違いです。
銀行によって強みと弱みや様々な色があります。それを踏まえて当社では、お客様に適正な銀行をご紹介できると自負しております。
Q7 セカンドハウスの購入を検討していますが、住宅ローンが使えないって本当？
本当です。
住宅ローンはあくまで居住用、セカンドハウス、収益物件は事業用の扱いになります。
国の政策でマイホーム購入の為には、銀行では低利な金利で融資します。
ただ、セカンドハウス、収益物件となると事業性の要素が高くなり、利殖や贅沢品の為に銀行は低利で融資をすることはしません。銀行の融資傾向を見ると住宅ローン金利の1.5％～2.0％、頭金も物件金額の2割～3割が一般的です（銀行によってまちまちです）
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